Milan Šiška, RSc.

31. 07. 2022

Vysoká miera inflácie, extrémny rast cien nehnuteľností, vojna na Ukrajine, stále nedostupnejšie hypotekárne úvery - trh nehnuteľností reaguje na všetky premenné a maklér musí staviť na vysoko profesionálne jednanie a reálne nastaviť predajnú cenu. Ako úspešne predať nehnuteľnosť v dobe neistôt?

Ochladzuje sa trh?

Rýchly rast cien nehnuteľností prekvapil každého. V posledných mesiacoch sa už objavujú jasné signály, že tempo predajnosti začína spomaľovať. Je to vidieť v stále sa zväčšujúcej ponuke bytov na realitných portáloch. Najväčší záujem je pritom hlavne o malé byty, preto ich predajná cena neklesá. Iná situácia je však pri veľkých rodinných domoch a pri energeticky náročných objektoch. Tam trh zaznamenáva stagnáciu a dokonca už aj pokles cien.

Postupne dochádza k sníženiu dopytu po kúpe starších nehnuteľností. Dôvodom sú jednak ich neúmerne vysoké ceny, ale tiež zvýšenie nákladov pri využití úverových zdrojov. Treba počítať aj s nedostatkom a rastúcou cenou stavebných materiálov, ako aj s vysokou cenou remeselnej práce. Túžba bývania čo možno najrýchlejšie a bez nutnosti ďalších investícií tak nahráva kúpe novostavby oproti staršej nehnuteľnosti pred rekonštrukciou.

Vysoké ceny energií varujú

Stále viac sa kupujúci zaujímajú o prevádzkové náklady. Všímajú si zateplenie, vykurovacie systémy a využitie alternatívnych zdrojov energií. Lídrom predajov sú aktuálne nízkoenergetické nehnuteľnosti.

Bývanie v nájme očakáva zvýšený záujem

Mať vlastný byt alebo dom je stále snom prevažnej väčšiny dospelej populácie. Nie všetci si ho však budú môcť aj dovolit splniť. V budúcich rokoch tak veľmi pravdepodobne porastú počty tých, ktorí uprednostnia bývanie v nájme.

Hlavné pravidlo pre úspešný predaj nehnuteľnosti

Aktuálne náročné podmienky pre predaj nehnuteľností sú definované post-covidovou dobou, vysokou infláciou, sprísnením podmienok hypotekárnych úverov, rastúcimi cenami energií, vojnou na Ukrajine a pod.. Klesá záujem o kúpu ako nehnuteľností na bývanie, tak aj o investičné či veľké komerčné nehnuteľnosti.

Neistota na finančnom trhu a aktuálna turbulentná situácia sa premieta aj do neochoty predávajúcich zľaviť z ceny a zároveň predlžuje vyčkávanie potencionálnych kupujúcich. Čoraz menšie percento záujemcov si vybavuje vysokú hypotéku, väčšina predajov je uhrádzaná takmer výlučne z vlastných finančných zdrojov.

Pre úspešný predaj nehnuteľnosti je preto potrebné nastaviť jej reálnu predajnú cenu. Predajná cena je tá, ktorá je akceptovaná trhom.

Chyba pri určení reálnej ceny je vysokým rizikom, ktoré sa neodpúšťa. Pri nadhodnotení ceny sa totiž doba, kedy bude jedna alebo druhá strana vyčkávať, neúmerne predĺži a zároveň hrozí, že sa nehnuteľnosť nakoniec nepredá vôbec, alebo až o dlhý čas, komplikovaným spôsobom a často aj za nižšiu cenu, ako je jej skutočná hodnota.

Citlivým určením tej správnej ponukovej ceny môže predávajúci dokonca slušne získať – pri správnej stratégii predaja sa totiž jeho nehnuteľnosť môže stať pre potencionálnych záujemcov natoľko atraktívnou, že oni sami vygenerujú jej vyššiu cenu a hladký priebeh kúpy, len aby ju mohli získať práve oni.