Milan Šiška, RSc.

31. 8. 2024

Získať prenájom ako mladá rodina býva často zložité, najmä pokiaľ sú v rodine maloleté deti. Dieťa je totiž chránená osoba. Ak s takouto rodinkou vzniknú komplikácie, napríklad s neplatením nájmu, majiteľ bytu veľa nezmôže. Rodinu s maloletým dieťaťom totiž nemôže len tak vysťahovať.

Ak nie ste s nájomníkmi spokojní, a to napríklad aj z dôvodu včasného neplatenia či neprispôsobivosti, musíte im zo zákona nájsť náhradné bývanie. Občiansky zákonník totiž chráni nájomníka viac než prenajímateľa. V niektorých prípadoch sa preto majitelia bytov vyslovene obávajú uzatvorenia zmluvy s určitými typmi nájomcov, ako sú mladé rodiny alebo rodičia samoživitelia.

Prenajímateľ môže ukončiť zmluvu len zo špecifických dôvodov, ako je napríklad neplatenie dohodnutých platieb za nájom bytu. Ak nie je uhradené nájomné po dobu viac než 3 mesiace, prenajímateľ môže dať nájomcovi výpoveď z nájomnej zmluvy a to bez ohľadu na to, či sa v predmetnej nehnuteľnosti nachádzajú aj deti.

Nájomca s deťmi však môže robiť problémy aj po uplynutí výpovednej lehoty. Po ukončení nájmu by sa mal vysťahovať, no zákon v niektorých prípadoch hovorí o povinnosti majiteľa bytu zabezpečiť bytovú náhradu. Ak ide o hrubé porušenie nájmu - napríklad neplatenie nájomného, zvyčajne bytovú náhradu zabezpečiť nemusí. Výnimkou sú však osoby, ktoré sa nachádzajú v hmotnej núdzi a tieto majú právo na náhradné ubytovanie. Náhradné ubytovanie však nie je len byt, ale napríklad aj obytná miestnosť v slobodárni, ubytovni alebo iných miestach, ktoré sú určené na trvalé bývanie.

Ak tieto osoby v hmotnej núdzi majú aj maloleté dieťa, v takom prípade majú nárok na náhradný byt, ak to umožňujú pomery prenajímateľa. Ten musí zabezpečiť náhradný byt tak, aby umožnil nájomníkom dennú dochádzku do práce. Bez poskytnutia bytovej náhrady sa prenajímateľ nájomníkov v hmotnej núdzi a s dieťaťom nezbaví. Ak však bytovú náhradu nájde, do 30 dní musí s nájomcom uzatvoriť zmluvu o bytovej náhrade. Pokiaľ sa tak zo strany nájomcu nestane, nárok na bytovú náhradu zanikne.

Táto situácia sa však dá vyriešiť oveľa jednoduchšie, ako sa zdá.

Nájomná zmluva uzatvorená na dobu viac než dva roky alebo na dobu neurčitú, spadá pod správu Občianskeho zákonníka a chráni viac nájomcov ako majiteľov bytu. Riešením je však zmluva o krátkodobom nájme, ktorá ale musí byť uzatvorená na maximálne dva roky, pričom je možné jej predĺženie o dva roky, a to maximálne dvakrát po sebe.

Pri tomto type zmluvy po jej ukončení nemusí majiteľ nájomcovi zabezpečovať bytovú náhradu ani v prípade, že sa jedná o nájomcov v hmotnej núdzi alebo s deťmi. Prenajímateľ môže zmluvu v prípade neplatenia nájmu ukončiť už po nezaplatení dvoch mesiacov nájmu a výpovedná lehota môže byť skrátená na 15 dní.

Takéto riešenie môžete využiť v prípade, že si splníte registračnú povinnosť k dani z príjmov a nájomcovi toto preukážete.

Ak neviete ako na to, prípadne máte rešpekt z tvorby nájomnej zmluvy, určite je na mieste poradiť sa s odborníkom v oblasti realít, ktorý vám bude vedieť poradiť to najlepšie riešenie.