Milan Šiška, RSc.

27. 11. 2022

Posledné roky nás sprevádzal neobvyklý nárast cien nehnuteľností, ktorý nepoľavil ani počas covidovej pandémie. Za posledných 5 rokov sme v celoplošnom priemere evidovali 10 – 13% né medziročné nárasty cien starších bytov a rodinných domov, vďaka čomu sa v niektorých regiónoch postupne vyšplhali aj o niekoľko stoviek percent.

Tomuto trendu napomáhalo viacero faktorov, za tie najpodstatnejšie však môžeme považovať hlavne nedostatočné množstvo nových bytov a dlhodobo rekordne nízke úrokové sadzby hypoték. Predstavy predávajúcich o tom, ako jedoducho môžu kupujúci získať „lacné peniaze“ z hypotéky, tak vytlačili ceny starších nehnuteľností takmer na úroveň novostavieb.

V podvedomí sme však vedeli, že to takto nemôže pokračovať donekonečna. Cenové nárasty a prepady sa totiž cyklicky striedajú, aj keď je takmer nemožné určiť, kedy a aká udalosť prepad naštartuje. Niekedy je to dlhodobo negatívna celospoločenská nálada, inokedy krach na svetovej burze... Tentokrát to vyzerá na energetickú krízu z dôvodu bojov na Ukrajine. Signály blížiacej sa realitnej krízy však boli pozorovateľné ešte pred vypuknutím konfliktu.

Kríza verzus trh

Jednotlivé ekonomické segmenty prežívajú krízové obdobia rôzne, väčšinou však vedia zareagovať pomerne rýchlo, nakoľko za nimi stoja tímy odborníkov, ktorí v rámci možností dokážu ekonomiku postupne skorigovať do prijateľných medzí.

Trh so staršími nehnuteľnosťami na bývanie sa však vyznačuje tým, že nie je riadený manažérmi. Vlastníci svoje byty a domy ponúkajú na predaj či prenájom sami, alebo prostredníctvom realitných kancelárií. Všetko funguje, pokiaľ je ponuka v rovnováhe s dopytom. Akonáhle však dôjde ku kritickým výkyvom, tento trh nie je schopný reagovať dostatočne pružne. Predávajúci v krízovom období dlho nie sú ochotní túto skutočnosť akceptovať a trvajú na cenách za svoje nehnuteľnosti, aj keď ich skutočná hodnota často nie je ani zďaleka taká vysoká.

Malá veľká matematika

V súčasnosti je už evidentné, že sa záujemcovia do kúpy starších nehnuteľností nehrnú. Realitné portály praskajú vo švíkoch, banky zdvihli úrokové sadzby hypoték z 0,7% na 3 – 4% ročne, v okolitých krajinách sa úroky pohybujú až vo výške 6 – 7% ročne.

Pri cene 2.500,- Eur/m² a podlahovej ploche 75 m² vás tak 50 ročný byt, kde za jeho čiastočnú rekonštrukciu zaplatíte ďalších cca 30.000 Eur, vyjde na vyše 200 000. Ak na jeho kúpu čerpáte úver vo výške 50%, tak vás po jeho splatení vyjde spolu na cca 300 tisíc. A to už bude o ďalších 20 – 30 rokov starší, takže jeho trhová hodnota bude v tom čase veľmi otázna. To sa za tie peniaze už naozaj oplatí kúpiť byt v novostavbe, ktorý bude mať aj o 30 rokov vysokú trhovú hodnotu, alebo si rovno postaviť nový rodinný domček na vlastnom pozemku pár kilometrov od mesta.

Ako z toho von?

V prvom rade treba rátať s tým, že realitný trh ochladne. Ceny novostavieb určite neklesnú, no staršie nehnuteľnosti musia ísť s cenou výraznejšie dole. Predávajúci skôr či neskôr pochopia, že ak chcú predať, musia pohľad na trhovú hodnotu svojho majetku pozmeniť. Fenomén hypotekárnej krízy totiž spočíva v tom, že ak už raz cenový pokles začne, bude v ňom pokračovať pomerne dlhé obdobie. A záujemcovia odrazu zistia, že majú na kúpu dosť času.

Mesačné náklady spojené s prevádzkou ponúkanej nehnuteľnosti budú v nasledujúcom období tiež citeľne narastať, takže o čo skôr sa táto predá, o to viac peňazí sa ušetrí. Ceny realít tak časom klesnú na prijateľnú výšku a opäť nastane obdobie vyrovnaného trhu.

Aj počas krízy sa však nehnuteľnosť dá výhodne predať, ak sa vlastník prispôsobí aktuálnym trendom, prípadne si nechá poradiť od skúseného odborníka v realitách.