Milan Šiška, RSc.

02. 05. 2023

Prerábka či oprava “cudzej” nehnuteľnosti nie je až taká neobvyklá vec, aj keď to tak na prvý pohľad možno nevyzerá. Častokrát dochádza k tomu, že byt, ktorý máme v prenájme, sa snažíme prerobiť či upraviť na svoj obraz, investujeme do nehnuteľnosti svojho partnera, s ktorým plánujeme spoločný život, prípadne do prerábky rodičovského domu s tým, že v budúcnosti bude táto nehnuteľnosť našim vlastníctvom. Čo však v prípade, že sa nepohodnete s majiteľom nehnuteľnosti, do ktorej ste investovali svoju prácu či peniaze?

Zmluva je základ 

Základom istoty v akomkoľvek prípade je podložiť všetko zmluvou, ktorá bude vašou poistkou pre prípad, že sa zmenia vaše vzťahy či okolnosti. Táto zmluva by mala obsahovať podmienky vrátenia vami investovaných financií do predmetnej nehnuteľnosti, ktorej vlastníkom je iná osoba. Tým pádom je veľká šanca, že sa k investovaným financiám dostanete. 

Ak však zmluvu o náhrade nákladov nemáte, môžete si uplatniť nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia od vlastníka nehnuteľnosti. V tomto prípade sa však nemusíte dostať k plnej sume, ktorú vám má vlastník vrátiť, nakoľko bezdôvodné obohatenie sa môže určiť ako rozdiel medzi tržnou cenou pred rekonštrukciou, do ktorej ste investovali a cenou po rekonštrukcii. Túto sumu spravidla určuje znalec.

Pozor na premlčaciu dobu

Právo na vydanie bezdôvodného obohatenia sa premlčiava 2 roky odo dňa zistenia, najneskôr však o 3 roky, odkedy k nemu došlo, v prípade úmyselného bezdôvodného obohatenia je však lehota až 10 rokov.

Pokiaľ nemáte písomnú dohodu ale hradíte rekonštrukciu cudzej nehnuteľnosti, prípadný nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia by sa mal podľa pravidiel premlčať už po dvoch rokoch od rekonštrukcie. Avšak pri rekonštrukcii nepočítate s tým, že by ste financie od vlastníka žiadali naspäť. Nárok chcete spravidla uplatniť až pri zhoršení vzťahov s majiteľom nehnuteľnosti, no v tomto momente už môže byť premlčaný. Ústavný súd však vyslovil názor, že pri posudzovaní premlčania treba dbať na okolnosti vynaloženia financií na nehnuteľnosť vlastníka.

Investícia do prerábky nehnuteľnosti v nájme má osobitné pravidlá 

Ak ste investovali do prenajatej nehnuteľnosti, vysporiadanie vynaložených financií medzi majiteľom a nájomcom sa riadi osobitnými pravidlami.

Pokiaľ nájomca robil zmeny na nehnuteľnosti bez súhlasu prenajímateľa, nemá nárok na náhradu vynaložených prostriedkov, ale dokonca musí po skončení nájomnej zmluvy uviesť predmetnú nehnuteľnosť do pôvodného stavu na svoje náklady.

V prípade, že majiteľ nehnuteľnosti so zmenami súhlasil, kompenzácia nákladov závisí od uzatvorenia dohody o náhrade. Ak sa prenajímateľ zaviazal zmluvou k náhrade nákladov, ku kompenzácií dochádza podľa termínov dohodnutých s nájomcom. Pokiaľ termíny neboli dohodnuté, nájomca môže požadovať buď kompenzáciu po skončení nájmu po odpočítaní znehodnotenia zmien v dôsledku užívania počas plynutia nájmu. Ak sa prenajímateľ nezaviazal k náhrade nákladov, nájomca môže požadovať kompenzáciu vo výške protihodnoty toho, o čo sa zvýšila hodnota predmetnej nehnuteľnosti.

Iné pravidlá však platia v prípade, kedy musí nájomca na vlastné náklady odstrániť závady, ktoré bránia riadnemu užívaniu bytu a následne žiadať o kompenzáciu, pričom pred odstránením závad musí na túto skutočnosť upozorniť prenajímateľa. Právo na takúto kompenzáciu zaniká, ak si ho nájomca neuplatní do šiestich mesiacov od odstránenia závad.