5. 1. 2020
Premýšľali ste niekedy nad tým, aký je rozdiel medzi investíciou a špekuláciou?
Na začiatok by bolo dobré spomenúť, že mnoho ľudí si pletie hodnotu s cenou. Cena je to, čo kupujúci na obstaranie nehnuteľnosti vynakladá. Hodnota je to, čo kupujúci za túto cenu získa. A toto nie je vždy rovnaké.
Ak získate rovnakú alebo vyššiu hodnotu, ako ste za vec zaplatili, ide o investíciu. Ak ste zaplatili viac, ako je aktuálna hodnota, ktorú za túto cenu dostanete, pravdepodobne išlo o špekuláciu.
Žiadna investícia však nie je bez rizika. Dôkazom toho bol napríklad aj krízový rok 2008. Keď investujete, malo by vaše rozhodnutie vychádzať predovšetkým z reálnych čísel a vašich reálnych možností. Investori do nehnuteľností sa vždy pred prípadným obchodom spýtajú rovno sami seba, či príjem z prenájmu oproti celkovým nákladom spojeným s týmto obchodom dokážu naplniť ich predstavu o požadovanej cene.
Pri dobrej investícii do nehnuteľností by ste si mali byť istí, že okrem nepredvídateľných okolností môžete reálne dosiahnuť kladné výnosy.
Špekulanti skôr kúpia nehnuteľnosť na základe presvedčenia, že jej hodnota sa výrazne zvýši. Vsádzajú predovšetkým na zhodnocovanie cien. Idú do rizika, že môžu časť alebo dokonca všetky svoje zásadné investície stratiť.
Existujú nejaké súhrnné metódy oceňovania nehnuteľností?
Takýchto metód je viacero, teraz však postačí, ak spomeniem tri najzákladnejšie a pre tento účel najvhodnejšie.
Porovnávacia metóda
Princíp porovnávania cien sa bežne používa na ocenenie nehnuteľností typu ako je byt alebo rodinný dom na základe toho, aké nehnuteľnosti s podobnými vlastnosťami sa v rovnakej oblasti v poslednej dobe predali. Ak sa budete pozerať na nehnuteľnosť v rezidenčnej oblasti, mnoho domov v susedstve bolo pravdepodobne postavených rovnakým staviteľom, takže hľadanie nehnuteľností s podobnými vlastnosťami by nemalo byť ťažké. Predajný prístup je zároveň užitočným ukazovateľom aktuálnej hodnoty bytu, či rodinného domu.
Nákladový prístup
Tento prístup sa bežne používa na ocenenie nehnuteľností tzv. zvláštneho použitia, ako sú napr. kostoly alebo knižnice a pod.. Nákladový prístup hovorí, že hodnota nehnuteľnosti by mala byť v celkovej výške nákladov na výstavbu rovnocennej budovy. Ak teda chcete vedieť, aká je hodnota konkrétnej stavby, mali by ste si zároveň položiť otázku, koľko by stálo vybudovať konkrétnu budovu v rovnakej veľkosti.
Príjmový prístup
Táto metóda vychádza z princípu predpokladaných očakávaní, že investor, prípadne kupujúci, kúpi majetok, z ktorého bude mať v budúcnosti príjmy a výhody. Prvým krokom je odhadnúť potenciálny hrubý príjem z daného objektu. Od tohto potenciálneho hrubého príjmu se musia oddeliť náklady spojené s jeho prevádzkou. Po odpočítaní nákladov sa získa odhad čistého prevádzkového príjmu.
V každom prípade či už pri investícii, ako aj pri špekulácii, sa nedá spoliehať iba na čísla z tabuliek, a už vôbec nie, ak sa jedná o obchod v krátkodobom časovom horizonte. Z dlhodobého hľadiska sa však kúpa nehnuteľnosti považuje takmer vždy za dobrú investíciu.
Ak chcete vedieť viac, napíšte mi, alebo mi zavolajte.
Prajem Vám pekný deň.
Autor: Milan Šiška, RSc.
V oblasti realít pracujem už od roku 1998.
Som certifikovaný realitný maklér, konateľ a majiteľ realitnej kancelárie Vivatt Real so sídlom v Banskej Bystrici. Špecializujem sa na Banskú Bystricu a okolie, bežne však realizujem predaje nehnuteľností aj v iných regiónoch slovenska.
Práca realitného makléra si vyžaduje neustále vzdelávanie sa, sledovanie nových trendov doma aj v zahraničí a ich následnú aplikáciu do praxe s cieľom poskytnúť klientom čo najkvalitnejšie realitné služby.
Profesionálne fotografie, videoprehliadky, 3D sken, homestaging, písanie článkov, ponuka pomocou moderných technológií a sociálnych sietí, aukcie, to je len krátky súpis činností dnešného realitného makléra. Okrem toho musí byť realiťák aj dobrým psychológom, právnikom, finančným konzultantom, obchodným manažérom, reklamným mágom, architektom, stavbárom, záhradníkom, atd..
Ja som okrem toho aj manžel, otec a starý otec.
Za každým predajom, či prenájmom nehnuteľnosti, sa skrýva niekoľko ľudských príbehov. A to je dôvod, prečo by nikto nemal tak dôležitý životný krok, akým predaj, kúpa či prenájom nehnuteľnosti bezpochyby je, podceňovať.
Na týchto stránkach nájdete okrem mojej ponuky nehnuteľností aj články a realitné tipy, pomocou ktorých máte možnosť získať hlbší pohľad do sveta realít. A až nastane čas, kedy sa budete rozhodovať o predaji, kúpe či prenájme, budete o pár dobrých krokov pred ostatnými.
Máte nejaké otázky? Neváhajte ma kontaktovať. Rád sa s Vami stretnem aj osobne nezáväzne pri dobrej káve.
Milan Š.