02. 04. 2022
Predaj spoluvlastníckych podielov na nehnuteľnostiach sprevádza niekoľko krokov a podmienok, ktoré treba splniť. Rozdiely v podmienkach predaja sa líšia aj vzhľadom k tomu, komu chcete svoj podiel predať. Je rozdiel predávať podiel blízkej osobe, ostatným spoluvlastníkom, alebo niekomu úplne cudziemu.
Zásadný rozdiel je v tom, kto sa má stať novým vlastníkom vášho podielu. Pokiaľ ide o blízku osobu, teda príbuzných, prevod spoluvlastníctva tvorí výnimku zo zákonného predkupného práva a teda stačí uzatvoriť zmluvu. V prípade nehnuteľností je samozrejme potrebný aj zápis do katastra nehnuteľností. Za blízke osoby sa považujú príbuzní, čiže manžel/manželka, deti, súrodenci, starí rodičia, rodičia, prípadne osoby, ktoré sú blízke v partnerskom vzťahu a prípadnú ujmu by pociťovali ako svoju vlastnú.
Pokiaľ chcete previesť spoluvlastnícky podiel osobe, ktorá nepatrí medzi blízke osoby, tu prichádza na rad zákonné predkupné právo ostatných spoluvlastníkov. V tomto prípade závisí aj od spôsobu nadobudnutia spoluvlastníctva a je potrebné preveriť aj prípadnú existenciu zmluvného predkupného práva. Pokiaľ ste spoluvlastníctvo nadobudli v dedičskom konaní, je potrebné preveriť osobitnú klauzulu, kde môže byť pre prípad výnosu z predaja zdedenej nehnuteľnosti uvedená podmienka vyplatenia alikvótnych alebo dojednaných podielov ostatným dedičom.
Predkupné právo ostatných spoluvlastníkov je vec, ktorú treba riešiť pred samotným predajom podielu. Ako prvé je potrebné písomne osloviť všetkých spoluvlastníkov s ponukou podielu na odkúpenie. Táto ponuka by mala obsahovať podmienky transakcie, kúpnu cenu, za ktorú chcete podiel predať osobe mimo blízkych osôb. Spoluvlastníci majú možnosť využiť dvojmesačnú zákonnú lehotu na rozmyslenie, pričom ak do jej vypršania nie je uzatvorená zmluva a vyplatená kúpna cena, prvý deň po uplynutí lehoty predkupné právo zaniká a vy môžete uzatvoriť zmluvu s inou osobou.
Predkupné právo je zásadná vec, ktorým môžu ostatní spoluvlastníci predaj vašich podielov ovplyvniť. Pokiaľ ho porušíte, spoluvlastníci môžu zostať pasívni a predkupné právo majú ďalej voči novému spoluvlastníkovi, alebo sa rozhodnú byť aktívni a môžu sa domáhať predaja podielu od nového spoluvlastníka za rovnakých podmienok, ako ho získal on. Taktiež sa môžu domáhať neplatnosti zmluvy a žiadať náhradu škody s dokazovaním jej vzniku a výšky.
Pokiaľ sa rozhodnete vzdať svojho podielu, no nemáte kupcu, existuje možnosť zrušenia podielového spoluvlastníctva, na ktorom sa môžete s ostatnými spoluvlastníkmi dohodnúť mimosúdnou cestou. Ak to nejde, súdnym konaním sa dá dosiahnuť rozdelenie veci, ak je to technicky možné. Pokiaľ to možné nie je, súd určí vlastníkov a tých, ktorí o vlastníctvo prišli odškodní v primeranom pomere, prípadne nariadi predaj veci a výťažok z predaja sa podľa podielov rozdelí medzi všetkých spoluvlastníkov.
Autor: Milan Šiška, RSc.
V oblasti realít pracujem už od roku 1998.
Špecializujem sa na Banskú Bystricu a okolie, bežne však realizujem predaje nehnuteľností aj v iných regiónoch slovenska.
Práca realitného makléra si vyžaduje neustále vzdelávanie sa a sledovanie nových trendov doma aj v zahraničí a ich následnú aplikáciu do praxe s cieľom poskytnúť klientom čo najkvalitnejšie realitné služby.
Profesionálne fotografie, videoprehliadky, 3D sken, homestaging, písanie článkov, ponuka cez moderné technológie a sociálne siete, aukcie, to je len krátky súpis činností dnešného realitného makléra. Okrem toho musí byť realiťák aj dobrým psychológom, právnikom, finančným konzultantom, obchodným manažérom, reklamným mágom, architektom, stavbárom, záhradníkom, atd..
Ja som okrem toho aj manželom, otcom a starým otcom.
Za každým predajom, či prenájmom nehnuteľnosti, sa skrýva niekoľko ľudských príbehov. A to je dôvod, prečo by nikto nemal tak dôležitý životný krok podceňovať.
Na týchto stránkach nájdete okrem mojej aktuálnej ponuky aj články a realitné tipy, pomocou ktorých máte možnosť získať hlbší pohľad do sveta realít. A až nastane čas, kedy sa budete rozhodovať o predaji, kúpe či prenájme, budete o pár dobrých krokov pred ostatnými.
Máte nejaké otázky? Neváhajte ma kontaktovať. Rád sa s Vami stretnem aj osobne nezáväzne pri dobrej káve.
Milan Š.