4. 12. 2024
Vlastníte dom či byt ako investičnú nehnuteľnosť, máte v nej dlhodobých nájomníkov a plánujete predaj? Pravidlá pri predaji takejto nehnuteľnosti sú trochu iné ako pri predaji nehnuteľnosti, v ktorej bývate vy.
Keďže ste vlastníkom nehnuteľnosti a súčasne prenajímateľom, máte už skúsenosti nielen s realitným trhom a rôznymi administratívnymi či finančnými výzvami, ale aj so vzťahom voči nájomníkom. Pri predaji nehnuteľnosti obývanej nájomníkmi však okrem samotného predaja treba zvážiť aj práva nájomníkov či daňové dôsledky.
Pred predajom takejto nehnuteľnosti je potrebné ju dôkladne skontrolovať kvôli prípadným skrytým závadám spôsobeným užívaním bytu nájomníkmi a nájsť jej prípadné nedostatky. Treba sa zamerať na to, aby ste prípadnými opravami udržali alebo zvýšili hodnotu nehnuteľnosti, pričom niekedy stačí naozaj málo. Či už sú to nové nátery stien alebo profesionálne uprataný priestor a vhodné dekorácie, to všetko môže na novom kupujúcom zanechať pri obhliadke dobrý dojem.
Po týchto úpravách je čas na reálne určenie trhovej hodnoty nehnuteľnosti, pričom v tomto kroku vám môže veľmi pomôcť skúsenosť realitného agenta so špecializáciou práve na investičné nehnuteľnosti.
Samotnou kapitolou sú obhliadky. V tomto prípade je potrebná súčinnosť nájomníkov, ktorí by mali nehnuteľnosť udržiavať v reprezentatívnom stave. Zároveň však musíte dbať na ich práva a minimalizovať narušenie ich každodenného života. Každopádne, dôležitá je komunikácia s nájomníkmi aj s potenciálnym kupcom, pričom nájomníkom budete musieť oznámiť plánovaný predaj s dostatočným časovým predstihom.
Pre majiteľov nehnuteľnosti je dôležité aj rozhodnutie, či predať nehnuteľnosť s nájomníkmi alebo počkať na ukončenie nájomnej zmluvy. Kým nehnuteľnosť predáte a sú v nej nájomníci, stále môžete mať pasívny príjem, najmä v prípade, ak samotný predaj trvá dlhšie, ako ste predpokladali. Nehnuteľnosť s nájomníkmi však môže byť atraktívna pre tých, ktorí hľadajú investičnú príležitosť s možnosťou istoty pasívneho príjmu.
Nevýhodou pri predaji nehnuteľnosti s nájomníkmi je obmedzenie návštev nehnuteľnosti, nakoľko všetky obhliadky je potrebné vopred dohodnúť podľa rozvrhu nájomcov. V takom prípade môže byť zložité zosúladiť potenciálnych kupcov a nájomcov, takže v konečnom dôsledku môže byť obhliadok menej. Taktiež sa môže stať, že nájomníci nebudú súčinní pri udržiavaní nehnuteľnosti v reprezentatívnom stave, čo môže odradiť skupinu kupujúcich, ktorí hľadajú nehnuteľnosť na bývanie pre seba.
V každom prípade, pred predajom nehnuteľnosti obývanej nájomníkmi, je vhodné sa poradiť s realitným agentom, ktorý bude vedieť nielen zhodnotiť trhovú cenu, ale aj to, v akom prípade sa vám nehnuteľnosť oplatí predávať.
Autor: Milan Šiška, RSc.
V oblasti realít pracujem už od roku 1998.
Som certifikovaný realitný maklér, konateľ a majiteľ realitnej kancelárie Vivatt Real so sídlom v Banskej Bystrici. Špecializujem sa na Banskú Bystricu a okolie, bežne však realizujem predaje nehnuteľností aj v iných regiónoch slovenska.
Práca realitného makléra si vyžaduje neustále vzdelávanie sa a sledovanie nových trendov doma aj v zahraničí a ich následnú aplikáciu do praxe s cieľom poskytnúť klientom čo najkvalitnejšie realitné služby.
Profesionálne fotografie, videoprehliadky, 3D sken, homestaging, písanie článkov, ponuka cez moderné technológie a sociálne siete, aukcie, to je len krátky súpis činností dnešného realitného makléra. Okrem toho musí byť realiťák aj dobrým psychológom, právnikom, finančným konzultantom, obchodným manažérom, reklamným mágom, architektom, stavbárom, záhradníkom, atd..
Ja som okrem toho aj manžel, otec a starý otec.
Za každým predajom, či prenájmom nehnuteľnosti, sa skrýva niekoľko ľudských príbehov. A to je dôvod, prečo by nikto nemal tak dôležitý životný krok podceňovať.
Na týchto stránkach nájdete okrem mojej aktuálnej ponuky aj články a realitné tipy, pomocou ktorých máte možnosť získať hlbší pohľad do sveta realít. A až nastane čas, kedy sa budete rozhodovať o predaji, kúpe či prenájme, budete o pár dobrých krokov pred ostatnými.
Máte nejaké otázky? Neváhajte ma kontaktovať. Rád sa s Vami stretnem aj osobne nezáväzne pri dobrej káve.
Milan Š.