Milan Šiška, RSc.

30. 09. 2021

Nedávno, pri pravidelnej prechádzke s našou sučkou Perlou, som mal zaujímavý rozhovor o nehnuteľnostiach. Obligátnou témou majiteľov psíkov bývajú, samozrejme, naši štvornohí beťári, pri dlhšej debatke však občas načrieme aj do bežných životných tém. Akonáhle dám na vedomie, že som realitný maklér, automaticky sa téma otočí na byty a domy, hlavne však na ich ceny.

„Dokedy budú tie ceny rásť? To je už asi cenový strop! Veď si to predsa normálny človek nemôže dovoliť kúpiť! Už by to malo ísť asi dole. A kto vlastne určuje tie ceny?“

Otázok býva veľa a očakávaní jasných odpovedí ešte viac. Občas ma pobaví, k akým teóriám sa vedia ľudia dopracovať, keďže majú o realitnom trhu len zbežné informácie. O to viac bývajú prekvapení, keď im v skratke vysvetlím, ako sa trh vyvíjal za posledných 20 rokov, akým spôsobom sa ceny nehnuteľností tvoria a čo všetko na ne vplýva.

Pokúsim sa tu niekoľkými slovami zhrnúť, čo by mali majitelia ohľadne trhu s nehnuteľnosťami vedieť a ako správne dospieť, alebo sa aspoň priblížiť, k reálnej cene tej svojej nehnuteľnosti.

• Lokalita, lokalita, lokalita!

Aj keď sa jedná o identické typy bytov, poschodie, štandard, stav a vek, cena nie je všade rovnaká. Hlavným faktorom cenových rozdielov je LOKALITA, v ktorej sa predávaný byt nachádza, čo je známa a logická vec. To isté samozrejme platí aj pri domoch a pozemkoch.

Iné je bývanie v oblasti s vysokou zamestnanosťou, kompletnou občianskou vybavenosťou, dobrou dopravnou infraštruktúrou, a iné v lokalite bez možnosti dobrého zárobku, s problémovými spoluobčanmi, atď.. Situácia je taká, že za cenu 40 ročného jednoizbového bytu v krajskom meste kúpite aj rodinný dom v obci vzdialenej 25 – 30 km, alebo kľudne aj dva staršie domy pri inom okresnom meste.

• Poloha a štandard

Isté cenové rozdiely sú zaznamenateľné aj v rámci jedného mesta či obce, ale aj kvôli umiestneniu bytu v bytovom dome. To sú faktory, ktoré žiadnou úpravou ani rekonštrukciou neovplyvníme. Byt či dom ostanú jednoducho stáť tam, kde sú.

Každé mesto má svoje viac či menej obľúbené lokality. Aj byty na prízemí a čiastočne aj na najvyššom poschodí, sú najmenej žiadané a ak byt nemá balkón či lodžiu, pravdepodobnosť jeho predaja za porovnateľnú cenu je viac než otázna. Nepríjemnou skutočnosťou je, že často ani výrazne zvýhodnená cena nemusí byť v takýchto prípadoch úspešnou stratégiou predaja.

• Vzťah k nehnuteľnosti

Mohlo by sa zdať, že toto by nemalo mať príliš veľký vplyv na cenu nehnuteľností, pri určovaní ich reálnej hodnoty však tento faktor môže s celým procesom celkom slušne zamávať. Ide o to, že všetko čo vlastníme, alebo k tomu máme nejakú citovú väzbu, má v našich očiach určitú pridanú hodnotu. Nevieme sa na svoj majetok pozerať „cudzími očami“ a preto ho podvedome nadhodnocujeme. Hodnota a cena sú však dve rozdielne veci, málokto však túto skutočnosť akceptuje, hlavne keď sa to týka jeho majetku.

Často sa stretávam s názorom predávajúcich, že ich nehnuteľnosť nemá nedostatky, aj keď kde – tu už treba niečo opraviť. Podľa nich je zbytočné pred predajom robiť drobné opravy či úpravy, keďže si to v rámci prípadnej rekonštrukcie zabezpečia nový majitelia. Na ich predstave o hodnote ich nehnuteľnosti to však, samozrejme, nič nemení.

Na druhej strane sa snažia vyzdvihnúť úpravy, ktoré prebehli aj pred vyše 10-timi rokmi, alebo za stavebné úpravy považujú aj štandardnú údržbu, akou je napr. výmena vodovodných batérií, toalety alebo kuchynskej linky, pokládka laminátových podláh, či výmena zastaralých a nefukčných okien.

• Ocenenie podľa internetu

Na realitných portáloch je široká ponuka a logicky sa podľa nej majitelia snažia určiť trhovú cenu aj tej svojej nehnuteľnosti. Problémom je skutočnosť, že predajná cena býva často iná, ako je tá prezentovaná. Niektoré ponuky tiež môžu slúžiť ako „návnada“ na potenciálnych klientov, o čom sa ale bežný človek nemá ako dozvedieť.

Ak by bola cena inzerovanej nehnuteľnosti reálna, už by v ponuke nebola. Reálna trhová cena je často aj o 20 – 30% nižšia, ako tá prezentovaná. Na portáloch nájdete väčšinou nehnuteľnosti, ktoré sa nedarí predať priamym predajom registrovaným záujemcom, pretože sú jednoducho predražené.

K dispozícii sú aj možnosti ocenenia prostredníctvom stránok, kde vám bezplatne „vypočítajú“ cenu podľa vami zadaného opisu. Bez obhliadky a fotografií! Takéto „výpočty“ opäť vychádzajú z inzerovaných cien a slúžia hlavne ako reklama, či návnada, pomocou ktorej makléri „lovia“ reality do svojej ponuky.

• Ocenenie odborníkom

Ako teda dospejete k reálnej aktuálnej trhovej cene za vašu nehnuteľnosť?

Najreálnejšie možnosti máte v zásade dve:

1. Súdnoznalecký posudok,

   kde vám súdny znalec na základe obhliadky vypočíta hodnotu podľa prísnych oceňovacích predpisov s prihliadnutím na lokalitu, vek, použité stavebné materiály, realizované úpravy, ako aj na aktuálne predajné ceny porovnateľných nehnuteľností zrealizovaných v danom čase a priestore.

2. Určenie ceny realitným maklérom,

   kde vám realitný maklér po obhliadke určí trhovú hodnotu vašej nehnuteľnosti podľa jej veku, aktuálneho stavu a štandardu, ako aj na základe zrealizovaných predajov porovnateľných nehnuteľností v danej lokalite a čase.

Takáto služba nebude síce zadarmo, za posudok od znalca si zaplatíte od 150 €, maklér vám vyhotoví odhad za poplatok cca 30 €, k tomu vám však môže pridať zadarmo zopár dobrých rád a postrehov.

Ostáva nám ešte zodpovedať základnú otázku:

• Kto, alebo čo reálne tvorí a ovplyvňuje ceny nehnuteľností?

Sú to predávajúci, kupujúci, realitky, developeri, politici, či banky? Alebo je v tom niečo úplne iné?

Odpoveď je a nie je jednoduchá. Zjednodušene povedané – za všetko môže Trh! Takto to vždy bolo a bude. Pokiaľ bude dopyt prevažovať nad ponukou a kupujúci bez problémov získajú dostatočný a lacný úver, budú ceny stúpať a naopak. Hlavne však záleží od atraktivity, či už hovoríme o samotnej nehnuteľnosti alebo o lokalite, v ktorej sa nachádza.

Aspektov, ktoré vplývajú na trh je veľa. Niektoré sa dajú do určitej miery predpovedať, ovplyvniť, iné zas nie. A občas nastane situácia, ktorá všetko obráti naruby. Alebo aj nie. Jedno je však na základe pozorovania jasné – investícia do nehnuteľností sa z dlhodobého hľadiska určite vyplatí.

Páčil sa Vám tento článok? Nenechajte si ho len pre seba, zdieľajte ho.

Ak chcete vedieť o cene a ponúkaní Vašej nehnuteľnosti viac, zavolajte mi, alebo mi napíšte. Rád sa s Vami stretnem hoci aj nezáväzne pri káve.

Milan Šiška – Váš osobný realitný maklér